周昌忠:创新文化与新知识观

来源:澳门24小时手机版 日期:2006/05/22|点击:161

  4月上旬,多家网站转载了某报一篇题为“中国楼市于2006~2007年起步入5年以上大熊市”的文章,文中把上海也归入此列。但笔者认为该观点不仅不适合全国,对于上海也不符合实际。虽然在2005年的调控前后上海楼市存在着过热与速冷的反差,但是,若就此认为上海楼市将“步入5年以上大熊市”,则大谬不然。

  首先,海外房地产周期的实践证明,下行收缩期的长度可能短于上行扩张期的长度。大体而论,本轮上海楼市的上行扩张是从2000年开始的,到2005年初正好有5年多点时间。不知“5年熊市论”者是否以此推定上海下行收缩期也要五年?一般地说,楼市下行的时间和上行的时间是有内在联系的,是相关但却不是绝对的。譬如,美国非农住宅投资从1932年到199856年间共有8个起落周期,平均7年一次。在每次起落中,上行时间和下行时间完全一样的例子很少出现,这都是取决于当时当地的市场条件。如果说上海这轮调整一定也要五年,恐怕还需要更多的理由来证明,而不是简单地等同于上行阶段。

  其次,从控制论的角度看,上海楼市这轮调整有望少于5年。控制论有三大基本观点,其一是:在稳定运行状态下,事物趋向目标的过程较长,反之,在剧烈运行状态下过程则较短。2005年上海楼市调整中,由于政策的叠加,从5月开始出现剧烈下行。这种状况当然不是人们所期望的。但是,正是由于此状况的出现,使价格回归也相对加快,极可能导致上海楼市早日回暖。今年年3月份起上海楼市的一些回暖,就是一个积极的迹象。

  再次,从上海楼市的供应状况看,调整时间也不会很长。2003~2004年上海商品住宅严重供不应求,而2005年,由于投机者的离场、投资者的理性和真实需求者的观望,楼市迅速逆转为供大于求。截止2005年底,上海商品住宅空置面积为248万平方米,约2.5万套。2.5万套在市场中是什么地位?大约不到上海一个月商品住宅正常交易的套数,问题似乎有点严重。但是,在房地产市场理论中空置却有必要和非必要之分。如果刨掉必要的空置量,2005年上海新建商品住宅空置一个月不到的量就并不可怕。再联系到未来潜在的供应和销售,则问题并非特别严重。由于2005年的市场状况,当年上海商品住宅的投资额、土地购置量、新开工量和施工量的增长速度都在下降。按照普通住宅正常建设周期从购地到竣工约需1.5年来看,上海2006~2007年的商品住宅供应量会有所下降,而需求量即便踏步不前或少许上升,市场的平衡也将较快到来,绝对不需要5年。

  又次,从未来上海社会经济发展的可能性和住宅需求看,上海楼市的回暖更不需要5年。“十五”期间,上海的GDP保持了两位数的高速增长。2006年开始的“十一五”期间,上海将继续加快四个国际中心建设,坚定不移地向国际化大都市挺进,世博会也将在2010年举行。为实现上述目标和任务,上海社会经济发展和城市基础设施建设的步伐愈见加快。在社会经济快速发展期间,楼市需求一般是可以乐观的。这是从总体角度的粗略分析。

  再从上海具体的需求因素来看,上海外来人口多,增长速度快,对住宅需求有较大的推动。根据200511月上海市人口抽样调查显示,上海市的常住人口比2000年增加了137万人,年均增加27.4万人。可以预期,至少在未来5年中,上海外来人口的增长,将维持在一个稳定的量上。假设维持每年在25万人口的量上,每人需要居住10平方米建筑面积,保守估计共需要250万平方米,就是2.5万多套住宅,相当于上海过去一个月的商品住宅交易量。同时,上海的新婚族基本形成了离开父母独立居住的特点,这也是住宅市场需求的稳定因素。上海新婚户每年保持在10万对左右,以一个结婚户约需新增40平方米建筑面积的话,每年需要400万平方米。“十一五”期间,上海还是城市基础设施建设的高峰期,每年将改造旧房500万平方米,可能导致1000万平方米住房的刚性需求。再加上其他粗略估计,“十一五”期间,上海住宅需求至少将保持“十五”期间的高水平。

  总之,像上海楼市“步入5年熊市”这样的论调是不切实际的。上海的楼市不仅能够稳定运行并适度回暖,而且也能在各个指标基本调整到位的前提下稳健发展。


来源:《中国房地产报》20060515 

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