刘鸣:美朝深刻矛盾牵制六方会谈

来源:澳门24小时手机版 日期:2006/12/21|点击:195

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  中国房地产近几年的发展存在较多的问题,一言以蔽之为偏热、偏乱。2005年至2006年,中央对此发过多次文件,语气之沉重、口吻之严厉,为建国以来所少见。同时,实施了一系列对于房地产发展的调控措施。今年以来,有不少报道称,国家对于房地产的调控取得了成效云云。但是,一些舆论却认为房地产调控成效不大,并调侃调控变成了“空调”。对调控成效的评价,不同的人站在不同的角度、或有着不同的需要,会有不同的看法。或许把两种观点结合起来看,可能是较为完整的。但是,有一点可以肯定,截至2006年二季度,房地产调控的成效还不甚理想。所以,更为重要的是,要探讨为何房地产调控的成效不甚理想,问题在那里?我认为有三大原因:地方政府陷于发展思想的误区、房地产发展的周期和宏观经济的偏热。以下,仅探讨宏观经济的偏热同房地产调控之间的关系。或者说,国民经济偏热,房地产能独善其身吗?

  首先,宏观经济的偏热是导致房地产发展偏热(乱)和调控成效不彰的重要原因。根据国家统计局的统计,2003~2005年三年的GDP年均增长(可比价格)达到10.1%,固定资产投资年均增长26.83%,广义货币供应量年均增长17.35%。应该承认,国民经济发展是偏热的。常识告诉人们,房地产发展根本上是受国民经济制约的。国民经济偏热,房地产发展很难不偏热。尤其是广义货币供应量年均增长速度大大超过国民经济增长速度,更是推动了房地产发展的偏热。比如,2004年下半年,上海住房价格疯涨,所有银行没有一家采取信贷紧缩措施,基本上敞开口子支撑房地产开发和消费信贷,助推了上海住房价格飞涨。如果把国民经济指标同房地产指标之间作一次相关分析,可以更清楚地揭示国民经济偏热同房地产发展偏热之间的关系。笔者选取1995~2005年长达11年的数据,计算GDP增长率、广义货币供应增长率对于房地产投资增长率、土地价格指数的相关系数,发现前两个指标对于后两个指标有极大的相关性(见下表)。这可以证明房地产发展偏热是有国民经济偏热基础的。

  宏观经济的偏热不仅是房地产发展偏热(乱)的重要原因,而且是房地产调控成效不彰的重要原因。2005年,是对房地产发展实施全面调控的第一年,当年全国GDP(可比价格)增长10.20%,是1996年以后10年来的最快速度;而广义货币供应增长幅度,自1997年以后8年来共有二个高点,第一高点是2003年的19.6%,第二高点是2005年的17.6%。显然,在这种宏观经济背景下,2005年的房地产调控企图达到最佳效应实属不易。

? 1995~2005年宏观经济指标同房地产经济指标的相关性

 

GDP可比价格增长幅度

M2增长幅度

房地产投资增长幅度

0.71

0.49

土地交易价格指数

0.95

0.54

??????? 资料来源:根据各年《中国统计年鉴》的数据计算得出

  

??? 当然不要误解:笔者指出宏观经济的偏热是导致房地产发展偏热(乱)和调控成效不彰的重要原因(非唯一原因),也就是说要搞好房地产调控必须完善宏观经济环境,要为房地产调控创造良好的经济条件;更不是将房地产发展偏热(乱)和调控成效不彰的责任一股脑儿推到宏观经济身上去。

  其次,实施房地产调控并不能消极等待宏观经济环境的改善。人们希望房地产调控有一个良好的宏观经济环境,这是合理的。但是,不能说在宏观经济环境未臻于理想状态时就不能实施房地产调控了。这有两个理由。

  第一,几年来房地产发展的偏热(乱)固然同宏观经济的偏热有关,但房地产发展偏热还有更多的原因,其中包括了产业自身的原因。比如说,房地产业界过分看重本产业在国民经济中的比重,片面理解支柱产业地位,不适当地把自己看成先导产业予以夸大;在房地产市场化发展的形势下,忽略了市场失灵的经典理论,忘记了房地产经济可以引起国民经济重大危机的经典教训;过分顾及了房地产企业(尤其是大企业)和业主的利益,忽略了更广泛的社会利益;等等。总之,房地产业界前几年有骄娇二气。而产业的这些问题,又同地方政府的放纵有关。看来,产业自身的问题首先应该通过产业调控来解决,并不需要等待宏观经济环境的完全理想。2005年以来的房地产调控,对于政策措施的宣传推动是重视的,但是,对于产业自身问题的思想根源的重视和挖掘是不够的。

  第二,解决宏观经济偏热具有紧迫性,解决房地产发展的偏热(乱)有更大的紧迫性。前一个紧迫性是容易理解的,后一个紧迫性是需要加深理解的。这可以从三个方面理解。一是,房地产的过热发展可以推动和加强国民经济的过热和失调;二是,房地产的过热发展可以引起国民经济的重大危机,世界各国的教训证明了这一点;三是,房地产的过热发展会引起国民利益的极大不均,引起社会的广泛不满和政治隐患。所以,即便是宏观经济偏热尚未解决,也需要优先地、重点地解决房地产发展的偏热(乱),为宏观经济的调整创造条件。总之,宏观经济的健康发展和房地产的健康发展,具有某种互为条件的关系。一般而言,如果同时有问题应该同时进行调控。但这种互为条件不是绝对的,有的时候可以抓住重点和关键,有先有后地进行的。至少在近几年的中国,先抓住房地产的调控是合理的、正确的。过分强调宏观经济环境不好,没有为房地产的健康发展和理想调控创造条件是片面的。

  再次,房地产发展在先行调控中取得相对理想的成效,仍然是可能的。这种可能性基于两个原因。一个原因是,房地产发展中的问题虽然有宏观经济背景,但是,许多问题是在产业自身可以解决的,宏观经济背景的改善不是必要条件。比如,市场秩序比较混乱,供应结构不合理等。当然,宏观经济背景的改善有助于产业自身问题的解决。另一个原因是,2006年来的房地产调控具有更加严密的约束,或者说有了一堵厚实的防火墙,调控有可能出现相对令人满意的成效。

  这堵厚实的防火墙有6个主要的方面:(1)更加严密的建设用地的控制和闲置土地的监管,管住了房地产用地数量,从源头上管住了房地产投资额的过分增长。(2)重申并强化2003年中央银行121号文件对于房地产开发贷款的规范要求,从资金的主要来源上抑制了房地产投资额的过分增长。(3)中央对于一些地方公共基金违规用于房地产开发的检查和处理,不仅有助于抑制房地产投资的过分增长,而且有助于放大住房供应和价格的平抑。(4)住宅转让交易收取营业税的期限进一步扩大,住宅转让所得税的正式征收,将有力地驱逐破坏房地产市场稳定的投机力量,保证市场需求的正常满足和交易价格的稳定。(5)全面地规范外资进入中国房地产市场的程序,将有效地保证大城市房地产市场尤其是住宅的需求和价格的稳定。(6)重视对于中低收入阶层的住房保障,不仅保障了民生,而且降低了市场的压力,保护了住宅市场免受不必要需求的干扰,等等。

  这堵防火墙或许还需要不断加固和修饰。但仅就上述内容来看,是比较完整的。这些调控措施,有些具有国民经济调控意味(如关于土地的调控),但绝大部分是直接针对房地产的,属于房地产调控性质,是相对独立于宏观经济调控的。

  至此,本文可以辩证地回答题目所提出的疑问了:宏观经济的偏热为房地产发展的偏热创造了条件,房地产发展的偏热又加深了宏观经济的偏热,双方在某种程度上互为条件或互相推动;解决房地产发展的偏热,需要良好的宏观经济环境为基础;解决宏观经济的偏热,需要良好的房地产市场运行来配合;前几年房地产发展的偏热(乱)具有严重性,有首先对此进行调控的紧迫性,以解对国民经济之危和对社会之害;在较为完备的房地产调控措施下,即便在宏观经济未完全调整好以前,房地产调控仍有可能获得较为显著的成效;当然,希望宏观经济也调整好,为房地产调控的顺利实施和彻底胜利创造坚实的基础。

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来源:《中国房地产》月刊(200611期)

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